万达商业模式面临挑战 甩掉资产换取资金

  • 时间:2019-11-25 17:23 来源:http://www.91zulo.com 阅读:343
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摘要:一般而言,商业综合体或商业地产公司需要通过RETTs的方式退出,或者直接上市,万达曾尝试走这两条路但未能成功。随着资产规模的膨胀,万达自有资金都变成了沉淀成本,还要靠不断的融资满足现金流需求。现在,政策环境与市场环境发生了根本

一般而言,商业综合体或商业地产公司需要通过RETTs的方式退出,或者直接上市,万达曾尝试走这两条路但未能成功。随着资产规模的膨胀,万达自有资金都变成了沉淀成本,还要靠不断的融资满足现金流需求。


现在,政策环境与市场环境发生了根本性的变化,万达债务推动的发展模式面临挑战。首先,中国地产是一个周期性很强的行业,主要是调控频繁,就会造成销售去化的效率,从而造成万达现金流不稳定,影响万达总体的资金链平衡。目前,中国地产调控进入最严厉的时期,而且要建立长效机制改变过去过度市场化的状态,这对整个地产行业的发展构成了影响,万达的销售必然也受到冲击;其次,经历长期的货币宽松政策之后,鉴于国内外金融环境的变化,中国不得不尽快采取经济去杠杆的行动,首当其冲的是金融去杠杆,而像万达这种负债率过高的企业,融资环境发生了变化,融资不再那么便利。对于一家资金链本身紧绷的巨大型企业,一旦融资环境恶化,那么,其资金链出问题的可能性会暴增。


当然,万达也试图通过资本市场实现退出,在资产价格高位时向投资者抛售。2016年万达曾打算将万达影视以372亿元的价格装入到万达院线但没有成功;当年A股火爆以及计划实行注册制吸引了众多中概股私有化回归高价上市,万达商业2016年9月也从港股私有化退市想在A股上市,为此还做出承诺,如果私有化完成两年后未完成A股上市,万达集团或其指定第三方提供10%每年(单利)回购; 若万达商业成功私有化之后,未能如约在国内实现上市,万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权,费用前总回报约为20%等等。但是,计划不如变化快,万达能否在2018年9月之前上市仍有挑战性。


这种通过高杠杆不断多元化投资的行为,大多数存在于一个经济上升周期,货币环境宽松,资产价格不断上涨。但是,一旦货币环境发生改变,或者资产价格下跌影响销售,依靠债务累积的资产组合就会土崩瓦解。


万达对一系列密集抛售资产动作的解释是执行“轻资产”战略,但是,如此突然而密集的抛售资产,尤其是现在连万达广场这样的核心资产都要抛售,很难用“轻资产”战略来解释,因为执行这一战略不必要如此紧急,紧急的更像是“清理资产”。这种反应意味着,万达长期以来所依赖的发展模式面临挑战。当我们梳理万达的发展方式时,就会感觉到它高杠杆与多元化的发展模式。万达旗下有万达商业、文化、网络、金融四大产业,此外还在海外并购了高达2000多亿元规模的资产。


除了打折甩卖之外,王健林还对万达商业100%持有的部分万达广场有限公司进行大幅度减资。在已建成的万达广场中,现在至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。其中75家万达广场项目公司注册资本金的减少,发生在2017年5月8日至7月10日的两个月之间。一般商业项目开发末期通常需要减资,但也会有其他原因,比如项目严重亏损或者被监管部门查出资金不实必须减资等。


万达在地产界独树一帜的发展模式,主要是通过与地方政府合作建设万达广场城市综合体,能够同时拿到低价的住宅土地,通过开发住宅回笼资金,并用销售利润以及商业租金维持商业资产的运营,王健林称之为“现金流滚资产”模式。但是,考虑到这些项目投资大、周期长、回报低。万达之所以能在短时间内建立和拥有这么多万达广场、酒店等资产,主要是持续滚动的住宅销售帮助其支撑。


为了避免资金链出现问题引发连锁性反应,万达果断甩卖资产换取资金,降低自身杠杆。这种果断除了与王健林的性格有关外,主要是压力所致。因此,数千亿规模的万达及时甩卖资产以确保剩余资产的安全,是一个正确的决定,规避了乐视目前遭遇的挤兑风险,也几乎没有被清盘的可能。


在果断卖掉13个文旅项目、77个酒店物业后,万达再次出售其核心资产万达广场,公开信息显示,南昌西湖万达广场出售给了珠江人寿保险股份有限公司,九江万达广场、盐城万达广场则分别出售给了中国民生信托有限公司、中信信托等。


万达之所以能滚动发展,资产规模不断膨胀的秘诀在于,其一,通过城市综合体模式能够低价获得住宅用地,并迅速去化,加快资产周转效率来“哺育”商业资产;其二,这些销售收入并不能满足万达扩张需求,它还要靠外部融资来推动。因此,销售收入与融资成为万达快速发展的主要动力,这也会带来两个风险,一个风险是,万达缺乏整体盈利能力和稳定的现金流,另一个风险是杠杆比较高,对于万达的平衡现金流的能力要求较高。


如果万达仅仅在国内搞多元化投资,尤其是考虑到文化、网络、金融等都属于轻资产行业,万达的资金压力可能不会太大。但是,万达在过去几年大肆进行海外并购,耗资2000多亿元,而这些资金绝大部分是通过国内资产抵押获得。外界无法获知万达的债务情况,但包括国内文旅、酒店与广场等资产以及海外的2000多亿投资盈利能力都不佳,需要持续投资烧钱,其可持续性在于资产规模继续扩大或者融资环境不会发生变化。


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